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本集团将继续通过多种物流资产证券化渠道进一步深化「投建融管」小闭环商业模式。一方面将全力推动以成熟物流港项目作为底层资产的基础设施公募REITs申报发行工作，另一方面则积极研究、探索设立新的物流地产私募基金，在保持园区运营权的前提下，盘活集团内优质物流资产，进一步释放价值。此外，本集团还将考虑以设立并购基金、开发基金等，投资产业链上下游优质标的。通过产业加资本双轮驱动促进物流主业持续做强做优做大，加速资金回流，助力集团实现高质量增长。
2023年正值中国首批基础设施公募REITs上市2周年之际，随着基础设施公募REITs扩募机制的全面落地、消费类基础设施试点的放开以及监管政策的持续完善，中国公募REITs市场进一步向常态化发行阶段迈进。本集团积极筹划公募REITs申报发行工作，首批发行拟以位于杭州及贵州的成熟物流港项目作为底层资产，打造本集团首个公募REITs平台，实现资产证券化。发行公募REITs旨在保持园区运营权的前提下盘活本集团优质物流资产，进一步加速现金回流，促进高质量投资，形成正向循环。本集团公募REITs发行工作取得关键性突破，已完成向中国证券监督管理委员会（「中国证监会」）及深圳证券交易所提交有关公募基金注册及上市申请材料，本集团将根据市场行情及监管审批进度安排上市发行。
私募基金方面，本集团于2021年与中信证券股份有限公司旗下的金石投资有限公司共同发起设立了深石（深圳）智慧物流基础设施私募基金合伙企业（有限合伙）（「深石基金」），以该基金作为主体，通过公开竞价方式收购本集团位于南昌、合肥及杭州的物流港项目。本集团已于2021年及2022年陆续将上述三个项目置入深石基金，目前处于正常运营状态，经营情况稳定。该项目是本集团「投建融管」商业模式的有效落实，由于本集团仍为上述已置入基金的物流园项目提供运营维护等专业服务且将继续收取服务费用，基金置入可使本集团在保持园区运营权的前提下加速资金回流，促进有效投资。本集团正积极筹备新一期私募基金，将开展开发型、并购型基金研究，推动基金类投资，加强与同行及金融机构合作，促进产业与资本结合，进一步推动「投建融管」商业模式发展。
2024年展望方面，本集团将多渠道完善「投建融管」小闭环商业模式，进一步加快资产证券化进程 ，拓展融资渠道，提高资本利用效率 。一是继续跟进首期公募REITs项目发行工作，审时度势，根据市场行情及监管审批进度安排上市发行；二是稳步推进私募基金设立，拟定新设物流仓储基础设施基金方案；三是研究完善本集团基金群配置，加大与潜在合作方沟通，根据经济形势和本集团发展需要，适时推动设立开发型、并购型物流仓储基金和产业链上下游投资基金。
随着国家「双区驱动」战略的深入推进，大湾区将成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，而大湾区新增土地供应有限，特别是在核心区域的土地资源尤其珍贵。本集团旗下澳门人威尼斯37000华南物流园地处深圳中轴、核心节点，占地面积约58万平方米，是本集团在深圳最大的传统仓储物流园。推进澳门人威尼斯37000华南物流园转型并打造成为华南数字经济超级总部基地，是本集团探索「投建管转」大闭环发展模式中，继前海项目后的关键一环。
2023年，本集团在澳门人威尼斯37000华南物流园一期项目转型升级方面取得重大突破。 根据龙华区政府对外发布的《龙华区国土空间分区规划（2021- 2035）》（草案）公示读本显示，澳门人威尼斯37000华南物流园已被纳入「北站枢纽城市功能节点」等空间范围，成功写入龙华区未来15年中长期发展的空间蓝图。根据深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》的通知，华南物流园土地整备利益统筹项目作为龙华区新建项目列入计划。与此同时，本集团于2023年10月与深圳市龙华区城市更新和土地整备局、深圳市规划和自然资源局龙华管理局及深圳市龙华区民治街道办事处正式签订了《土地整备监管协议书》，采用安排留用土地和货币补偿的方式实施本项目。
未来，华南物流园一期将由物流仓储功能转型升级为以数字经济产业为主、配套高端商业和居住的综合性功能，本集团将通过分期留用土地的方式，按新规划功能逐步开发运营并实现收益。
前海项目是本集团首个成功实现「投建管转」大闭环发展模式的项目，通过前海土地整备，本集团获取了约人民币83.73亿元的土地使用权的补偿，置换了新规划条件下的土地面积合共约12万平方米，总建筑面积约39万平方米（其中，住宅建筑面积约19万平方米，公寓建筑面积约2.5万平方米）。土地增值收益是前海土地整备的第一步，随着置换用地逐步开发、建成物业投放市场，项目数年来已先后6次释放税前收益合共约人民币142.19亿元，助力本集团业绩稳定增长，并将为本集团后续其他转型升级项目的顺利推进提供经验借鉴并奠定良好基础。
住宅项目方面：本集团独立开发运营的颐城栖湾里项目计容建筑面积约6.5万平方米，其中住宅建筑面积约5.1万平方米、商业建筑面积约0.6万平方米。该项目已于2022年9月28日开盘预售，并于2023年12月竣工交付，共确认收入约人民币49.52亿元，税前收益约人民币26.35亿元。
颐城瑧湾悦为本集团与知名地产开发商合作开发的住宅项目，本集团持有该项目50%权益。其中项目一期住宅建筑面积约4万平方米、商业建筑面积约0.34万平方米，已于2022年预售，截至2023年12 月31日，已全部售罄。项目二期计容建筑面积约8万平方米，住宅建筑面积约5万平方米、公寓建筑面积约2.5万平方米、商业建筑面积约0.5万平方米，已于2023年4月开盘预售，截至2023年12月31日，去化率达96%，销售回款约人民币37亿元，目前正稳步推进主体结构施工进程。
商业项目方面，本集团与印力集团充分发挥双方优势，合力打造前海妈湾片区极具特色的精品商业项目—「前海•印里」。前海•印里总建筑面积约2.5万平方米，该项目集质量生活、人文艺术、圈层社交、数字生态于一体，是前海乃至深圳少有的「庭院式」慢生活街区。该项目已于2022年9月正式开业。截至 2023年12月31日，项目整体出租率约80%。
办公项目方面，颐都大厦总建筑面积约3.5万平方米，颐都大厦自2021年7月投入使用，以AIoT+生态庭院与产业运营服务的定位，成功吸引众多数字产业企业入驻。截至2023年12月31日，企业入驻率达90%，所有签约客户均为高潜型数字经济企业，产业聚集度100%，数字经济产业聚集度排名前海第一。
此外，本集团独立持有前海两宗办公及商业用地，计容建筑面积约9.2万平方米，其中办公建筑面积约7.9万平方米、商业建筑面积约1.2万平方米、社康服务中心建筑面积0.1万平方米。由于该两宗地块处于保税港区内，目前正与政府部门协商相关置换及开发事宜。
根据“十四五”战略目标，物流主业方面, 集团提出自身发展目标，聚焦高品质物流基础设施，通过商业模式的不断做“优”、业务版图的不断做“大”，成为深圳第一、湾区前三、力争进入全国前五的物流基础设施开发运营服务商。
截至2023年底，集团在全国近40个物流节点城市实现布局，管理及经营37个物流港项目，总运营面积逾476万平方米。已获取经营权的土地面积约908万平方米，其中在大湾区已获取经营权的土地面积逾260万平方米，较去年同期增加约60万平方米。
物流园区业务，本集团将按照2025年底物流园投营800万平方米的目标，根据内外部形势变化，结合本集团负债率、资金需求等情况，科学动态调整投资策略，合理控制投资节奏，统筹安排好项目投、建、管、转各个环节。
本集团将在具体项目上坚持优中选优，更加关注核心城市和优质资产，聚焦经营效益好、抗风险能力强的一线城市及头部二线城市的核心区位。争取更多佛山项目落地，推动中山民众项目取得实质进展；加快推动北京项目落地，尽快完成房山、顺义两块土地摘牌；深圳地区将以福民地块和「公交+物流」试点项目为切入口，打造示范性标杆项目，推动深圳三级物流场站全面开发落地。同时，本集团将加快推动分布式光伏业务落地，并在风险可控的前提下，探索更多轻重融合业务和增值服务，切实提升重资产运营利润率与成熟园区平均净经营利润率。
2023年本集团的资本开支约为人民币78亿元（相等于港币85亿元），主要包括投资于物流园项目约人民币29亿元；深圳高速项目约人民币20亿元；平湖南项目约人民币13亿元。
本集团预计2024年的资本开支约为人民币94亿元（相等于港币104亿元），当中包括物流园项目约人民币31亿元，深圳高速项目约人民币36亿元，平湖南项目约人民币17亿元。
集团致力维持稳定的分红政策，为股东带来持续稳定的回报。经董事会考虑本集团的利润构成及现金流后，董事会建议2023年末期股息为每股港币0.40元（2022年：末期股息港币0.257元），每股股息较去年上升56%。派息比率为50%。
2024年，本集团将继续本着「共同创造、共享价值」的经营理念，锚定目标、加压奋进，高质量完成发展任务，切实推动经营效益提升，为全体股东创造更大的价值和回报。
2023年，大环保业务实现收入港币17.98亿元，较去年同期下降11%，主要由于风机销售下降以及本年度风资源较小导致风力发电收入减少。同时，由于本年度蓝德环保公司的折旧摊销费用增加及南京风电公司资产减值等因素影响，致使大环保业务录得净亏损约港币 0.20亿元(2022年:净利润港币2.48亿元)
受多重因素的影响，近年来大环保业务表现不及预期。长远来看，大环保产业符合政策方向，依然有广阔的发展前景。经过上一个战略期的实践，深圳高速的大环保业务已逐步聚焦清洁能源、固废资源化处理两大细分领域。
大环保未来展望方面，将继续聚焦有机垃圾处理、危废处置和清洁能源发电领域，上量并建立运营能力，加大资源投入和拓展建设力度。提高有机垃圾项目处理能力、危废项目处置规模，形成规模优势，力争细分行业领先；新增投资控股风电场或光伏电站，打造具有深圳高速特色的“设备制造+电站开发建设+电站运营及销售+电站运维+融资租赁”一体化清洁能源体系；探索并适度投资废旧汽车拆解、市政环保等其他机会型优质环保项目。
2023年，全球民航客运市场运输需求回暖，中国国内民航客运需求大幅回升，整体呈现稳健的恢复态势。于本年度，深圳航空运输旅客约3,322万人次，旅客运输量为519.39亿客公里，分别较去年同期上升127%及132%。
深圳航空于本年度的收入总额较去年同期增加139%至人民币299.88亿元（港币333.13亿元）（2022年：人民币125.41亿元（港币144.16 亿元）），其中客运收入增加153%至人民币281.59亿元（港币312.81亿元）（2022年：人民币111.17亿元（港币128.40亿元））。然而，深圳航空当前亦面临多重经营压力，包括飞机运力与航材供应的不确定性，航油成本持续高企，机场收费标准的提高，汇率及利率波动，此外，旅客出行意愿及模式的调整使市场格局相应发生变化，竞争形势更加激烈。于本年度，深圳航空录得净亏损人民币17.35亿元（港币19.28亿元）（2022年：净亏损人民币111.29 亿元（港币127.93亿元）），同比减亏人民币93.94亿元（港币108.65亿元）。根据权益法，因本集团应占联营公司深圳航空之累积亏损份额已超过本集团在该联营公司之权益，本集团于本年度将不再确认与深圳航空相关的进一步亏损（2022年：亏损港币26.66亿元）。
展望未来，航空客运需求正持续改善，依托中国国内超大规模的内需市场，民航业将进入一个持续快速健康发展的新周期；同时随着珠三角与粤港澳进一步融合发展，腹地经济未来发展潜力较大，将持续为深圳航空业务拓展提供稳定支撑。在新发展形势和竞争格局下，深圳航空将充分利用其身处粤港澳大湾区核心引擎城市的优势，集中优势巩固深圳主基地，积极拓展大湾区市场，统筹安全生产、运行质量、经营效益、服务质量、转型改革及风险防范等各项工作，持续提升经营管理水平，保持市场竞争力。
关于深航股权问题是大家比较关注的事项，集团以保障公司和股东利益为前提，深航股权相关事宜目前仍在与深圳市政府及相关单位积极沟通。如果有进一步消息，会通过公司公告及时发布。
港口业务是本集团“水陆空铁”“四轮驱动”战略布局中的重要一轮。通过「港口联网行动」战略，本集团已持有长江中下游两个江海联运枢纽港南京西坝港及江苏靖江港、一个产城一体化示范港河南沈丘港、一个区域性配送港江西丰城港，以及一个串联重资产互联互通的港口供应链服务平台，打造长江沿线双子星示范港口，形成港口板块投资并购、跨区域港口及供应链业务协同、错位发展新格局。
「十四五」期间，本集团坚持「并购为主，新建为辅」的原则，以拆分港口板块具备独立上市条件为目标，持续推进「港口联网行动」战略，采取轻重融合并举的策略，不断扩大港口项目重资产投资布局，持续叠加供应链轻资产业务，推动产业链上下端资源整合，巩固提升港口板块核心竞争力，致力成为具有市场竞争力的港口运营商。
2023年，靖江港、沈丘港及丰城港项目均已投产运营，本集团「港口联网」战略目标成效凸显。依托各大港口资源，本集团持续拓展港口营运产业链，进一步增强港口板块核心竞争力和可持续发展能力。
接下来，本集团将围绕分拆上市远期目标，充分考虑新项目对完善商业模式、增强板块协同性、提升核心竞争力的作用，积极拓展，审慎决策，科学安排项目投资。加紧推动沈丘港、靖江港等新投营项目达产达效，在安全可控的前提下努力提高经营效益。
截至2023年12月31日，本集团已投入运营的智慧仓及冷仓面积合共约12万平方米，在建、拟建及规划中的智慧仓及冷仓面积约 29.2万平方米。
在冷链业务方面，本集团近年在各物流港项目规划和建设冷仓并取得良好进展。2023年，本集团与冷链物流头部企业「万纬物流」合资成立冷链运营公司，通过「重资产自主拓展+轻资产合作运营」的业务模式加快推进冷链业务发展。于2023年底已投入运营的冷仓面积约12万平方米，分别位于深圳黎光项目、石家庄正定项目、成都青白江项目及天津西青项目。在智慧仓发展方面，本集团持续推进已建物流港项目的智慧化改造工作，已完成智慧化改造并投入运营的面积共计2.6万平方米，有效提高了客户的库存空间利用率及货物周转率，同时极大降低了人工成本。
智慧物流与冷链物流业务，本集团将根据冷链、智慧仓行业发展趋势，选择行业优质标的，开拓增量业务，推动产业链供应链高质量发展；并结合当前经济环境下市场供需变化，及时调整冷链物流、智慧物流投资节奏、项目条件以及统筹管控模式，持续改善经营效益。
